賃貸経営における不動産管理会社の選び方!大手と地域密着企業の比較

今回は、入居者募集という側面から不動産管理会社の選び方について述べます。

果たして、大手不動産会社と地域に密着し所有物件から近い会社のどちらが良いのでしょうか!?

この記事は5分くらいで読めます。

賃貸経営をする際に重要なことの1つとして、不動産管理会社の選択があります。

これが、ダメだと入居者様が なかなか決まらなくて、不安で眠れない夜を過ごすことになります。

また、現在 大手建築会社の多くは不動産管理部門があり、建築後に同じ会社と不動産管理契約をするという流れになることも少なくありません。

私も、その流れで最初は契約しました。

今回は、入居者募集という側面から不動産管理会社の選び方について述べます。

あくまで私個人の事例なので、参考程度に読み進めてください。

※なお、サブリース契約をしていないことを前提として記していきます。

大手の不動産管理会社と契約した際のケース

まず、最初に私は物件を建築してくれた会社の、賃貸管理部門と賃貸管理契約を締結しました。

その会社と契約をした理由は、以前の記事に書いた信頼できる不動産営業マンの会社ということもあり、管理部門の方も優秀で すぐに満室にしてくれるものだと思っていました。

信頼できる不動産営業マンの詳細は「 優秀で信頼のおける不動産営業マンの特徴!見つける際は妥協しないでハードルを上げます! 」に記しています。

しかし、完成する半年前から募集して、完成半年後まで1人も入居者様が決まりませんでした。。。

なかなか入居者様が決まらない場合の戦略

管理会社は、あの手この手で入居者募集をしてくれました。

例えば、当物件はペット同居型物件なので 近隣でペットと行けるカフェやお店などの地図を掲示板へ貼ってくれました。

こういうのがあると、ペットと暮らす際のイメージができて良いですよねー♪

次に部屋に方位磁針(コンパス)を置いてくれました。

玄関やベランダなどの方角を気にする入居者様もいますからねぇー!

今だと、コンパスを準備しなくてもスマホで サクッとアプリをダウンロードするだけで、簡単に調べられます。

大手不動産管理会社の社員さんは、色々と試行錯誤しながら入居者様を募集してくれましたが、なかなか結果に結びつきませんでした。

色々と試行錯誤してくださったことには、とても感謝しています。

最終的には…

最終的には、入居者様が決まるまで各部屋を借り上げてくれて、毎月の家賃分の料金を私に支払ってくださいました。

これは、正直 規模の小さな会社だとできなかったと思います。

しかし、最終的に満室にする事は出来ませんでした。

その会社の売りの中には、空室率が3%というものがありました。

しかし、当物件のような1Kは10%くらい空室があり入居者様が決まりにくいというのが理由?言い訳?でした苦笑

また、最終的に家賃を下げて欲しいと言ってきたので、そこで契約解除の決意をしました(結果的に下げたけど)。

地域密着の不動産会社と契約したケース

上述したように大手不動産会社とは契約を解除したので、物件近くの地域密着の不動産管理会社と契約しました。

あっという間に満室に

大手管理会社との契約解除をするには、半年前に伝えるという規約がありました。

そのため、地域密着の不動産管理会社と仮契約をしました。

その結果、2ヶ月もしないうちに、当物件は満室となりました。

家賃を下げたというのもあると思うのですが、前の管理会社は1年以上かけても満室に出来なかったのに、あっという間に入居者様が決まり驚きました。

なぜ、そんなに早く決まったのか!?

前述したように家賃を下げたというのが、早く満室になった要因だったと思うのですが、それだけではないと感じます。

今の時代は、スマホの普及によりインターネットで物件を探す方が多いとが示唆されます。

しかし、それだけじゃなく自分の足で物件を探している人も0ではありません。

そういう人が管理会社を訪ねて来たら、すぐ近くの物件なので内覧させやすいですよね!

例えば、北谷町の物件を探しているのに、那覇市の不動産管理会社を訪ねる人は、ほぼいないと思います。

だいたい、住みたい地域の不動産会社を訪れますよね。

上記したように、今はスマホの普及により自分の足で物件を探す人は少ないと感じます。

だが、そういう人も0ではないです。

急に部屋を探しているお客様が来店した際に、すぐに案内できるというのが近くの不動産管理会社のメリットだと思います。

ただ、それは大手も地域密着の不動産管理会社にも同じことが言えますけど笑

不動産管理会社同士繋がっています

不動産管理会社は繋がっていて、他社が管理する物件の仲介も行なっています。

しかし、大手管理会社は、業務が忙しいからか、当物件が遠かったからか他の不動産会社に紹介してもらうことに重きを置いているように感じました。

そのため、当物件の内覧の際は仲介不動産が多く訪れていたように思います。

しかし、仲介不動産は自分たちの管理物件に入居者様を決めたいです。

そのため、他社物件に入居希望者を紹介するのは、自分たちの物件が決まった後が多いと考えられます!

このことから、他社に仲介してもらうことに重きを置いている管理会社の物件は、自社の物件を積極的に紹介している会社に比べて入居者が決まりいことが示唆されます。

また、私がお願いしている管理会社は優秀のようで、1年を通して自分たちの管理している物件は ほぼ満室状態のようです。

大手と比べたら、管理戸数は少ないとはいえ、それって凄いことだと思います。

まとめ

今回は、入居者募集という側面から不動産管理会社の選び方について述べました。

正直、大手管理会社とのお付き合いは1年ほどで、殆どメリットを見出せなかったため、私のケースは偏りがあると思います。

そのため、大手管理会社も近くの地域密着の管理会社も良い側面・悪い側面あると思います。

例えば、大手不動産管理会社でも管理物件の近くだと、飛び込みで入居希望者様が来店した際は対応が早いことが考えられます。

このことから、大手でも小規模の不動産管理会社でも近くの方が良いのかなと思います。

今の管理会社とは、満室状態が続いていて、良い関係を築けているので私個人の意見を述べると、
近くの地元密着の不動産管理会社が良いのかなと感じています。

近くのってのがポイントかもしれませんね!

また、入居者様の募集に関しては、管理会社だけじゃなくオーナー自身も勉強して協力すると早く決まる確率が飛躍的に伸びると思います。

空室対策については「空室対策の すごい技」が参考になります。

この本は、なかなか入居者が決まらなかった部屋の空室対策などが具体的に載っています。

そのため、空室対策で悩んでいるオーナーさんを始め多くの大家さんが重宝する一冊だと感じています。



少しでも参考になれば嬉しいです。

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