沖縄における4種類の土地活用例とそれぞれのメリット・デメリット


今回は沖縄における具体的な土地活用方法を紹介して、それらのメリットとデメリットを記します。

過去の記事で賃貸経営のメリットとデメリットについて述べました。

賃貸経営のメリット・デメリットと高騰している沖縄の土地と建築費

要約すると

賃貸経営のメリットとして、

・収入が得られる

・複数の部屋を所有することによりローン返済のリスク分散ができる

・保険が自分や家族を守ってくれる

というものがありました。

それに対してデメリットは、

・大きな事業用ローンを組む

・住民トラブル

・建物の老朽化により入居者様が決まりにくい

というものがあります。

また、現在の沖縄県は土地や建築費の高騰率が異常な高さです。

そのため、現在は賃貸経営を土地を購入してまでやる事業ではないと個人的には思っています。

という内容でした。

私は、賃貸経営しかしていないので、他に土地を活用して収入を得る方法は詳しくありません。

しかし、私の周りには『外人住宅』や『ホテル・民泊』、『駐車場』、『借地』から収入を得ているオーナーがいます。

そのため、それらのメリットとデメリットについて記します。

収入を生む土地活用方法

土地を活用して収入を得る方法は、色々とあります。

・賃貸マンション・アパート

・外人住宅

・ホテル・民泊

・駐車場

・借地

現在 私が思いつく土地活用の例は上述したものです。

以下では、賃貸マンション・アパート経営以外のメリットとデメリットについて書きます。

外人住宅経営のメリットとデメリット

外人住宅(マンション)経営は、賃貸マンション・アパート経営とメリット・デメリットが基本的に同じだと思います。

しかし、違う側面もあるので以下で述べます。

外人住宅のメリット

・家賃を日本人に貸すよりも高く設定できる

・地域によっては入居者が決まりやすい

沖縄県には、基地が多く存在します。

特に宜野湾市、北谷町、嘉手納町、読谷村は、基地が近いということもあり、入居者が決まりやすいと感じます。

特に、北谷町は、便利だし遊ぶ場所も多いので人気の地域です。

そのため、退去者が出ても すぐに入居者が決まるというイメージです。

外人住宅のデメリット

分譲マンションや一軒家タイプの外人住宅はリスク分散できない

外人住宅には、集合住宅タイプ以外に、分譲マンションの1室や一軒家タイプの経営方法があります。

その場合、収入源が一部屋 または 一軒となってしまい入居者が決まらなければ収入が0となります。

つまり、分譲マンションや一軒家タイプの外人住宅は、入居者が決まるか否かで収入が0か100になります。

そのため、集合住宅タイプとは異なりリスク分散がされていないというのが、デメリットといえるのではないでしょうか。

※しかし、これは日本人向けの賃貸経営をしていても同じだけどね(笑)。

日本人とは文化が違う

外人さんは、基本的に文化が違います。

例えば、毎週バーベキューをしながら大音量で音楽を流したりする人がいます。

そのため、たまに住民トラブルになる場合があるようです。

外人住宅のまとめ

外人住宅は分譲マンションや一軒家タイプだと収入が0か100になります。

しかし、それを経営しているオーナーさんの殆どは、人気の地域に複数の物件を所有しています。

そのため、うまくリスク分散しているという感じを受けます。

現在、土地や建築費の高騰で収支の合わない場合が多いです。

しかし、外人住宅だと家賃を高く設定することができます。

そのため、収支の合う場所があるかもしれないので、土地から探す価値はあるかもしれません。

ホテル(旅館業)・民泊のメリット・デメリット

ここでは、「ホテル・民泊」経営のメリット・デメリットを記していきます。

ホテル(旅館業)・民泊のメリット

稼働率が高ければ、1つの部屋から大きな収入を得られる。

例えば、1ヶ月50,000円の賃貸物件があるとします。

その部屋をホテルへ変更し1日10,000円で貸して、月60%稼働したとします。

その結果、月18万円の収入が得られるので、賃貸にするよりも収入が上がりますよね。

ホテル(旅館業)・民泊のデメリット

・ホテル経営ができない地域があります

ホテル(旅館業)経営が出来るのは用途地域が決まっています。

具体的には、商業地域や準住居の限られた場所にしかホテル経営はできません。

そのため、土地の購入から行うと、住宅地よりも高い場所が多いです。

・民泊は規制が厳しい

住宅地でも可能な民泊は、2018年6月に法改正がありました。

具体的に、沖縄県の主な地域では金曜の午後から日曜の午前中まで(年間108日)しか民泊が行えません。

そのため、土地を購入して民泊を行うのは収支が合わないと思います。

・利用者がうるさい

ネットや新聞の情報によると、民泊利用者がうるさくて、住人・ご近所トラブルになるケースもあると記されていました。

ホテル(旅館業)・民泊まとめ

現在、全国的に土地が高騰しています。

特に沖縄に関しては、全国でもトップクラスに土地価格が上昇しています。

そのため、土地から購入して賃貸経営をしても利益を得難いと言われています。

それが理由か否かは知りませんが、投資家は旅館業許可を取得してホテルを建てている人が多いと感じます。

確かに、沖縄県は観光立県だし、旅館業許可を取得してホテル経営を行うのは他の物件よりも収入が見込めるとおもいます。

そのため、土地から購入してホテルを建てても良いかもしれません。

場所にもよるだろうけどね!

旅館業に似ているのですが、民泊に関しては正直なところ私自身 メリットを見出すことが出来ませんでした。

しかし、過去の記事に詳しく書いたのですが、民泊新法施行後は民泊許可を取得した物件の稼働率がハンパないらしいですよ!

民泊新法施行後の沖縄民泊経営の現状と1部屋の稼働率が凄いっ!

メリットもデメリットも大きいホテル(旅館業)・民泊経営だと感じます。

駐車場経営のメリット・デメリット

駐車場経営のメリット・デメリットを記します。

駐車場経営のメリット

・初期投資が抑えられる

平面駐車場だと初期投資が、かなり安く抑えられます。

・場所によっては稼働率が凄い

繁華街の周りで駐車場経営をすると、時間貸で回転率が上がります。

そのため、かなりの収入が見込める場所があります。

・人気の住宅街やオフィス街で月極の駐車場をする

人気の住宅街はアパート・マンションに駐車場が1台分しかない(那覇とかだと1台もないところもあります)ところがあります。

その場所で、月極の駐車場経営をすると需要があり、安定収入になります。

また、那覇などのオフィス街は、会社の車を置くためや社員さんに月極で貸すと需要があり安定収入になります。

駐車場経営のデメリット

・人気の地域は土地が高い

住宅地、繁華街、オフィス街など需要が多そうな場所は、基本的に土地が高いです。

そのため、土地を購入してまで行う事業ではないのかなと個人的には思います。

・固定資産税の節税ができない

賃貸住宅のように「住宅用地の課税標準特例措置」の適用ができないため、固定資産税の節税をすることが出来ないです。

借地のメリットとデメリット

次に土地を貸す場合のメリット・デメリットを記していきます。

借地のメリット

・駐車場も貸土地の一部なので同じようなメリットがあります。

・土地活用法が様々

駐車場の他には資材置き場(ヤード)、農地としての使用、借り手に上物を建ててもらって貸すなど幅広い用途があります。

借地のデメリット

・借地は駐車場経営とほぼ同じようなデメリットがあります。

・契約形態により自分で土地を使用したいときに利用できないことがある

契約形態により自分で土地を使用したいときに契約期間中は使えない場合があります。

そのため、契約時に定期借地で契約をすることをお勧めします。

・借地に建物の建築可能な契約はリスクがある

土地に借主が上物を建てると、契約終了後に その建物を誰が処分するかで揉めることがありるようです。


契約する場合は、しっかりと契約書に その辺のことを記しておくことが大切ですね。

読谷村の区画整理地

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まとめ

今回は、沖縄における具体的な土地活用方法を紹介して、それらのメリットとデメリットを記しました。

現在の沖縄県は、土地や建築費の高騰により不動産事業を行いにくいと個人的に思っています。

今回は、外人住宅、ホテル・民泊、駐車場、借地のメリット・デメリットを記しました。

これらで、土地から購入して収支の合う可能性があるのは、外人住宅とホテル(旅館業)かなと思います。

その他は、私なら土地を購入してまではやらないかなぁー!

今回の記事は、それらを行なっている知人から聞いり、調べたりして記しました。

そのため、実際に私が経験していることでは無いので、他にもメリットやデメリットがあることが考えられます。

しかし、実際に経営している知人からの情報を参考にしているので、大きな間違いはないと思います。

土地活用でお悩みの方は、Town Lifeが参考になります。


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