普通借家と定期借家契約のメリットとデメリットを知りトラブル軽減


2019年9月25日:情報更新しました。

今回は、賃貸アパート・マンションの契約形態である普通借家と定期借家契約について述べます。

同時に、普通借家と定期借家契約のメリット・デメリットについて説明します。

この記事は5分くらいで読めます。

この記事は、このような方に向けて書いています

「賃貸契約で普通借家と定期借家契約の違いについて知りたい」

「普通借家と定期借家契約のメリットについて知りたい」

「普通借家と定期借家契約のデメリットについて知りたい」

賃貸アパート・マンションの経営をしたり、賃貸契約をする際は色々な専門用語が出てきて、難しく思うことがあるりますよね!?

例えば、賃貸物件のサイトや雑誌を見ると、契約形態に「定期借家契約」と記されていることがあります。

ん!?

賃貸契約の形態ということは分かるけど、どういう意味なんだろうと思う人もいるのではないでしょうか!?

2015年3月に国土交通省から発表された「定期借家契約」の調査では、「知っている」と答えた人が11.2%、「名前だけ知っている」と回答した方が30.7%となっています。

定期借家契約の認知度

殆どの人が認知してない

定期借家契約に対して「名前だけ知っている」と回答した人は「知らない」と答えた人同様に、契約内容の詳細を理解していないと思われます。

つまり、約9割の人が定期借家契約について理解していないと解釈が出来るのではないでしょうか!?

賃貸アパート・マンションの契約形態には定期借家と普通借家契約がある

まず、賃貸アパート・マンションの契約形態は「普通借家契約」と「定期借家契約」が主となっています。

契約形態の比率は、2015年の国土交通省の調査によると「普通借家契約」が95.8%、「定期借家契約」が3.2%となっています(その他は無回答)。

つまり、賃貸の契約形態は「普通借家契約」が圧倒的に多いです!

以下では、「普通借家契約」と「定期借家契約」とは何なのかについて記します。

ちなみに、当物件の契約形態は、事情があり少数派の「定期借家契約」となっています。

その事情も以下で記しますね。

普通借家契約

まず、普通借家契約の契約期間は、「1年以上、上限はなし」となっています。

つまり、契約期間は2年でも3年でも5年でも構いませんよということです。

ただし、不動産管理会社や賃貸物件のオーナーが入居者様の最新の情報を得たいという観点から、賃貸の契約で一般的に多いのは2年契約となっていることが多いです。

賃貸契約書には、入居者様のお勤め先や連絡先などの変更がある際は、その度に管理会社へ通知する事が記されていることが多いです。

しかし、忘れてしまい、それをやらない入居者が多いので2年契約となっている物件が多いです。

定期借家契約

定期借家契約とは、2000年3月に施行された比較的新しい契約形態で、契約期間は自由です。

つまり、「普通借家契約」との違いは、契約期間が1年未満でもOKということです。(ただし、旅館業法や民泊新法の絡みがあるので、1ヶ月未満(30日未満)の定期借家契約はNGです。)

定期借家契約は、「契約前に一定期間で契約が終了する旨を通知しておく」か「契約終了の1年~6ヶ月前までに借主に対して終了通知を行う」ことにより契約を終了することが出来ます。

ただし、当物件の定期借家契約は再契約を前提としている契約のため、契約書に記されているルールを守らなかったり、家賃を滞納したりしなければ、再契約できます。

つまり、明らかに生活音ではない騒音や異臭など他人に迷惑をかけてるような行為が、頻繁にあるようなルールを守らな人や家賃を滞納したりしなければ再契約できるという事です。

当物件は、定期借家契約に変更して、今のところトラブルで再契約しないというケースはないです。

そのため、とても入居者に恵まれていると思います。

本当に皆様には感謝しています。

また、入居者には、快適に過ごして欲しいと心から思っています。

そのため、当物件は あえて「定期借家契約」とさせて頂いています。

普通借家と定期借家のメリット・デメリット

以下では、「普通借家契約」と「定期借家契約」のメリット・デメリットについて賃貸オーナーの側面から述べます。

普通借家契約のメリットとデメリット

ココでは普通借家契約のメリット・デメリットについて記します。

メリット

普通借家契約は、契約期間が「1年以上で 上限なし」と期間が設けられていません。

つまり、入居者は契約期間の上限がないので、好きな時に退去できます。

そのため、普通借家契約は入居者に有利な契約なので集客しやすいです。

デメリット

普通借家契約は、頻繁にトラブルを起こす住人がいても、オーナーから積極的に契約解除をすることが出来ません。

つまり、ずっと居座られる可能性があり、他の入居者にも悪い影響が出るケースがあります。

これでは、 優良な入居者を守ることが出来ませんよね!

定期借家契約のメリットとデメリット

ココからは定期借家契約のメリット・デメリットについて述べます。

メリット

定期借家契約は、賃貸オーナーが契約期間を自由に設定できます。

そのため、頻繁にトラブルを起こす住人がいる場合は、その期間に達したら退去させることが出来きます。

つまり、頻繁にトラブルを起こす住民から、他の入居者を守ることができます。

次に、契約期間を短くすることで、経年劣化を早めに補修できます。(これはマンスリー賃貸の方で実感しています)

最後に、法人と契約すれば、転勤族などの定期的な入居者の回転が望めます。

デメリット

他のサイトでは、礼金を取りにくいや家賃を低く設定しないと入居者が決まりにくいなど記されています。

しかし、当物件は、そもそも礼金はとっていないし、ペット可だからか入居者が決まりにくいというのも感じません。

よって、今のところ定期借家契約のデメリットは、感じていません。

まとめ

今回は、賃貸アパート・マンションの契約形態である普通借家と定期借家契約について述べました。

同時に、普通借家と定期借家契約のメリット・デメリットについて説明しました。

賃貸契約の形態には、「普通借家契約」と「定期借家契約」があり、前者の契約形態が圧倒的に多いです。

しかし、当物件の賃貸契約の形態は「定期借家契約」を採用しています。

当物件は、以前「普通借家契約」でした。

普通借家契約だった時代に、頻繁に騒音問題を起こす住人がいて、他の入居者に迷惑をかけていました。

しかし、その住人との賃貸契約形態が「普通借家契約」だったので契約解除ができずに、私は困り果てていました。

結果として、入居者間で騒音が大問題となり、その人は当物件に居づらくなって すぐに退去しました。

だが、その住人に居座られたら大変なことになっていたと思います。

その事件から当物件では、優良な入居者を守るという意味で「定期借家契約」にしています。

今のところ、賃貸経営をしていてヤバイと思った人は、その事件の住人だけです。

そのため、問題を起こすのは一部の人間だけだと思います。

ただ、できるだけトラブルは軽減したいので、入居者を守るという意味でも「定期借家契約」を続けていこうと思います。

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